房地產稅的四個核心問題,都在這了!

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這篇文章主要內容是寫房地產稅和未來的稅制改革的。

 

其中關于房地產稅的部分,文章明確提到,未來房地產稅將按照房屋的評估值來征收,而不是按照兩次交易差額來交稅,這樣做的好處有很多,至于原因,下文再表。

 

再就是稅制改革,2020年要完成稅收法定,目前中國18個稅種中,只有4種是經過立法的,分別是個人所得稅、企業所得稅、車船稅和環境?;に?。這也就是說剩余14種以及未來的房地產稅都將有法律進行規范。

 

至于2020年,房地產稅是否能夠推出或者是否能夠提前推出,這篇文章并沒有明確。

 

這次釋放出來的信號的確有不少,融360說房(fangdai123)君大致梳理了一些大家比較關心的內容。分析如下:

 

1、為什么要征收房地產稅?

 

這個問題很關鍵。

 

之所以要征收房地產稅,是因為它是地方稅,這筆錢收上來后是統統給地方花的。而自從去年營改增后,地方的收入銳減。營改增后,占地方收入50%的營業稅沒了,取而代之的增值稅只有25%歸地方。所以必須要挖掘新的稅源,已經試點的水資源稅和即將在2018年1月1日開征的環境?;に岸際粲詰胤剿?。

 

往大了說,剛結束的大會有一個新提法——不平衡不充分,這種“不平衡不充分”除了表現在區域差異之外,更表現在微觀層面的每個家庭當中。

 

有房無房,有一套房和有多套房,持有成本都是一樣的,但享受到的發展紅利卻大不同。解決微觀層面的“不平衡不充分”,房地產稅很關鍵。現在技術層面已基本具備(不動產統一登記全國聯網完成,那些不交易的老房子也會統統錄入其中);再配合多輪吹風,大家對房地產稅也由害怕到逐漸趨于理性待之,開征房地產稅的條件已基本成熟。

 

2、房地產稅為什么要按評估值征收?

 

房地產稅將按照評估值征收,基本上是板上釘釘了。之所以要這么做,從根本上來說,還是為了確保稅源的可控和公平性。

 

舉個例子,一個老公房小區,兩套房,其中一套一直沒交易,業主當初以20萬元買下,另一套房子剛成交,價格是500萬。如果按照以往的差額計稅方式,那么沒交易的房子,房地產稅幾乎可以忽略不計,而剛交易的房子稅收就多得多。這是明顯不合理的,按照評估值的方式就能做到一碗水端平。同一個地段,同樣的配套,同樣的房子,稅也應該差不多。

 

目前上海就是這種征稅方式。上海是以房屋評估價格的70%為基準,普通住宅的稅率是0.4%,非普通住宅的稅率為0.6%。

 

房屋評估機制經過多年的試點,目前已基本成型,也將發揮作用。

 

3、房地產稅會導致房租和房價上漲嗎?

 

目前房地產稅的細節,包括免征細則、稅率、是否抵扣個稅都還不確定?;刮薹ㄈ范ǚ康夭岸月ナ謝嵩斐珊沃鐘跋?。但有一點可以確定,那就是房地產稅和房租的關系不大,它倆不會是直接的因果關系。

 

未來房租肯定會上漲,特別是熱門城市,但這跟房地產稅的關系不大。

 

舉個例子,目前在上海,一套市值800萬的房子月租金大概能到1萬元,如果按照稅率1%(參考其他經濟體)計算,一年要交8萬,如果全攤到房租上,那就是房租必須直接增加6000多,租客是不可能答應的。

 

再以上述老公房小區為例,兩個持有成本完全不同的房子,都在一個小區,持有成本高的房子的房主能因為這個而提價嗎?顯然租客會毫不猶豫地扭頭走掉。究其原因還在于租房市場是高度市場化的,需求是彈性的而不是剛性的。

 

好的城市房價還會漲,這跟房地產稅也關系不大,這由城市基本面決定。在未來,當房主為了房地產稅而苦惱的時候,他們能選擇的就是如何合理利用規則來降低稅負,而不是粗暴地轉移。

 

大家可以想一想,那么多公租房和蓋在集體土地上的租賃房是干什么的,那就是穩定租金和房價用的。為了在集體土地上挖掘出更多房源出來,連《土地管理法》都修改了。

 

包括昨天我們推送的租房貸款,其實也是配合的措施之一。

 

4、房地產稅稅率是浮動的

 

未來房地產稅的稅率是浮動,這一點很關鍵。這等于上面給了一個區間比較寬的標準,各個城市根據實際需要確定稅率。

 

對于這一點,我們有一種不大好的預測,那就是經濟條件好的城市,對房地產稅不怎么依賴,稅率會偏低;但條件差的城市,反而需要這個收入來養活自己,稅率就會高。

 

這樣一來,三四線城市會因為高稅率而逐漸缺乏吸引力。而那些低稅率的城市則借助建立起來的各種優勢吸引人才和資金。這又是新一輪的洗牌,將加速城市群的形成,也會加速其他城市的凋零。

 

必須要指出的是,房地產稅作為一項解決地方支出問題的措施,未來勢必要逐漸擴大,再像上海和重慶那樣雞肋是不可能的,所以我們對免征面積和免征套數不要有過高的期待。

 

當整個樓市將炒房者和囤房者的比例壓縮到非常低的水平,再繼續維持房地產稅的征收額,就只能縮小免征面積或者提高稅率了。

 

這個套路和現在的企業靠補貼吸引用戶一樣,一旦相關指標達成,補貼必然逐漸退出。

 

必須承認的一點是,房地產稅肯定會攪動人們的心理,大家心里會算賬,到時候房子是留還是棄,都會對市場有影響。但主動權還是在政府手里,房地產稅一旦出臺,穩定稅基非常關鍵,現在是不想賣房,以后可能更不好出手。

 

對于房地產稅,融360說房君認為,它對調預期很有用,房子是用來住的,必須要激活龐大的存量房市場,而且價格必須合理。房地產稅要能夠讓那些租房的人看到買房的希望,看到一種向上流動的可能。否則如何擴大中等收入群體,如何跨越中等收入陷阱?


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